Wilt u zakelijk vastgoed financieren zonder bank omdat bancaire financiering te traag verloopt of geen passende oplossing biedt? Dan bent u niet de enige. Steeds meer ondernemers kiezen ervoor om een bedrijfspand, beleggingspand of nieuwbouwproject buiten de bank om te financieren. In deze blog zetten wij de belangrijkste mogelijkheden op een rij, zodat u een weloverwogen keuze kunt maken.
Waarom zakelijk vastgoed financieren buiten de bank om steeds meer voorkomt
Zakelijk vastgoed financieren via de bank is voor veel ondernemers nog steeds de standaard. In de praktijk lopen echter steeds meer aanvragen vast op strenger beleid, uitgebreide documentatie-eisen en lange doorlooptijden. Tegelijkertijd groeit de markt voor non-bancaire financiering in Nederland. Een aanzienlijk deel van de financieringen aan het mkb komt inmiddels van andere partijen dan banken, zoals crowdfundingplatformen, direct lenders en particuliere investeerders. Voor u als ondernemer zijn er rondom zakelijke vastgoed financiering meer keuzes, met snellere besluitvorming, mogelijkheid tot maatwerk en meer flexibiliteit voor uitzonderlijke situaties of complexere projecten.
Alternatieven voor financiering bij zakelijk vastgoed
Wanneer financiering via de bank niet haalbaar of wenselijk is, zijn er verschillende alternatieven om zakelijk vastgoed toch te financieren. Deze alternatieven verschillen vooral in looptijd, structuur en mate van flexibiliteit. In de praktijk gaat het niet om zoveel mogelijk opties, maar om het kiezen van een financieringsvorm die past bij het type vastgoed, het doel van de financiering en de beoogde exit.
Hieronder lichten wij de belangrijkste alternatieven toe die in de praktijk het meest worden toegepast bij zakelijk vastgoed.
Zakelijke hypotheken via alternatieve financiers
Alternatieve vastgoedfinanciers verstrekken zakelijke hypotheken op bedrijfspanden en beleggingsvastgoed, vaak met een scherpere focus op het onderpand en de haalbaarheid van het plan. In tegenstelling tot banken wordt minder strikt gekeken naar standaardratio’s en meer naar zaken als locatie, verhuurbaarheid, cashflow en exitstrategie.
Deze vorm van financiering wordt veel gebruikt bij aankoop, herfinanciering of herstructurering van zakelijk vastgoed, met looptijden die variëren van enkele jaren tot langere periodes, afhankelijk van de opzet.
Brugfinanciering voor tijdelijke situaties
Een brugfinanciering is bedoeld voor situaties waarin tijdelijk kapitaal nodig is. Denk aan de overbrugging tot verkoop van een pand, herfinanciering bij een bank of de afronding van een ontwikkel- of transformatieproject. De looptijd is doorgaans korter en ligt meestal tussen enkele maanden en circa twee jaar.
Door de snelheid en flexibiliteit is brugfinanciering een veelgebruikt alternatief wanneer tijd een cruciale factor is, bijvoorbeeld bij kansen in de markt of bij strakke planningen.
Financiering via private investeerders
Naast institutionele financiers wordt zakelijk vastgoed regelmatig gefinancierd met kapitaal van private investeerders, zoals vermogende particulieren of family offices. Deze investeerders verstrekken leningen met vastgoed als zekerheid en zijn vaak bereid maatwerk te leveren in structuur, looptijd en aflossing.
Afhankelijk van de afspraken kan dit gaan om een eerste hypotheek, een aanvullende lening of een combinatie van financieringsvormen. De afspraken worden meestal vastgelegd in een duidelijke leningsovereenkomst, waarbij het onderpand centraal staat.
Crowdfunding bij zakelijk vastgoed
Crowdfunding kan in sommige gevallen worden ingezet voor de financiering van zakelijk vastgoed. Via een crowdfundingplatform wordt kapitaal opgehaald bij een groep investeerders. Deze vorm wordt doorgaans toegepast bij overzichtelijke projecten of als aanvulling op andere financieringsstructuren.
Sale & leaseback als kapitaaloplossing
Bij een sale & leaseback verkoopt u uw bedrijfspand aan een investeerder en huurt u het pand vervolgens terug. Deze constructie wordt vooral toegepast door ondernemers die kapitaal willen vrijmaken uit vastgoed, bijvoorbeeld om te investeren in groei, aflossing van andere schulden of herstructurering van de balans.
Het voordeel is dat u liquiditeit creëert zonder uw bedrijfsvoering te verplaatsen, terwijl de investeerder een stabiel verhuurd object verkrijgt.
Combinaties van financieringsvormen
In veel gevallen wordt gekozen voor een combinatie van bovenstaande financieringsvormen. Zo kan een brugfinanciering worden ingezet als tijdelijke oplossing, gevolgd door een zakelijke hypotheek. Ook wordt een ontwikkel- of transformatieproject vaak eerst kortlopend gefinancierd, waarna na afronding een middellange lening wordt afgesloten als het vastgoed wordt aangehouden als belegging. Door verschillende structuren te combineren ontstaat een financiering die aansluit bij de cashflow, het risicoprofiel en de toekomstplannen van de ondernemer.
Hoe kiest u het juiste alternatief voor bankfinanciering?
Een goed startpunt om zakelijk vastgoed te financieren zonder bank, is om eerst te bepalen wat voor u van belang is en welke voorwaarden daarbij doorslaggevend zijn. Gaat het om de aankoop van een eigen bedrijfspand, een beleggingspand, een verbouwing, verduurzaming of herfinanciering? Daarnaast is het belangrijk om te kijken naar de gewenste looptijd, de hoogte van uw eigen inbreng en de voorspelbaarheid van uw huur- of bedrijfsinkomsten. Alternatieve financiers bieden vaak meer flexibiliteit en maatwerk. Daar kunnen echter ook andere voorwaarden tegenover staan, zoals een hogere rente of een kortere looptijd.
Bij het vergelijken van alternatieven voor bankfinanciering is het daarom verstandig om niet alleen naar de rente te kijken. Ook zaken als de maximale loan-to-value (LTV), de mogelijkheden tot boetevrij aflossen, bijkomende kosten en de snelheid van het financieringsproces spelen een belangrijke rol. Door verschillende scenario’s door te rekenen, krijgt u inzicht in de maandlasten en het bijbehorende risicoprofiel.
Stappenplan: in 5 stappen zakelijk vastgoed financieren zonder bank
Bij het financieren van zakelijk vastgoed buiten de bank om is het belangrijk om vooraf duidelijkheid te hebben over het doel, de structuur en de randvoorwaarden van de financiering. Onderstaand stappenplan geeft inzicht in de belangrijkste aandachtspunten die in de praktijk worden doorlopen bij het aantrekken van een alternatieve vastgoedfinanciering.
- 1. Bepaal uw doel en financieringsbehoefte – Breng de totale investering, bijkomende kosten (overdrachtsbelasting, verbouwing, advieskosten) en de eigen inbreng helder in kaart.
- 2. Kies het type financiering – Bepaal of de financiering een tijdelijk karakter heeft, bijvoorbeeld via een brugfinanciering, of bedoeld is voor de middellange of langere termijn, zoals een zakelijke hypotheek of een combinatie van structuren.
- 3. Verzamel informatie en documentatie – Zorg voor inzicht in de waarde van het vastgoed, jaarcijfers en eventueel huurovereenkomsten. Bij een compleet dossier kan sneller een beslissing worden afgegeven.
- 4. Zijn de voorwaarden en condities voor uw doel te structureren – Beoordeel of de voorgestelde voorwaarden aansluiten bij uw doel en situatie. Denk hierbij aan rentetarief, looptijd, LTV, aflossingsmogelijkheden en bijkomende kosten.
- 5. Maak bewust de balans tussen risico en toepasbaarheid– Beoordeel hoe de gekozen financieringsstructuur zich verhoudt tot uw cashflow, risicobereidheid en langetermijnstrategie.
De juiste alternatieve vastgoedfinanciering begint bij een heldere structuur en realistische uitgangspunten. Daarbij wordt gekeken naar wat de ondernemer nodig heeft en hoe de financiering daarop kan worden ingericht, met korte lijnen, duidelijke afspraken en snelheid in het proces.
Veelgestelde vragen over zakelijk vastgoed financieren zonder bank
Is vastgoed financieren via alternatieve aanbieders duurder dan bij de bank?
Vastgoedfinanciering via alternatieve aanbieders ligt vaak iets hoger qua rente dan bancaire financiering. Daar staat tegenover dat deze financiers doorgaans sneller schakelen, ook maatwerk bieden en flexibeler kunnen omgaan met acceptatiecriteria. Voor veel ondernemers weegt deze flexibiliteit en snelheid op tegen het renteverschil, zeker wanneer timing of complexiteit een belangrijke rol speelt.
Hoe snel kan een alternatieve vastgoedfinanciering worden gerealiseerd?
De doorlooptijd bij alternatieve vastgoedfinanciering is vaak aanzienlijk korter dan bij banken. Afhankelijk van de complexiteit van het dossier en de beschikbaarheid van documentatie kan een financiering in sommige gevallen binnen enkele weken worden gerealiseerd. Een compleet dossier en duidelijke uitgangspunten dragen bij aan een snel proces.
Welke zekerheden worden doorgaans gevraagd bij vastgoedfinanciering?
Bij alternatieve vastgoedfinanciering staat het vastgoed meestal centraal als zekerheid. Vaak wordt een recht van hypotheek gevestigd, aangevuld met aanvullende zekerheden zoals verpanding van huurpenningen of een persoonlijke borgstelling. De exacte zekerheden zijn afhankelijk van het type vastgoed, de financieringsstructuur en het risicoprofiel.
Voor welke situaties is financieren zonder bank met name geschikt?
Financiering zonder bank wordt vooral toegepast bij situaties waarin snelheid, flexibiliteit of maatwerk vereist is. Denk aan herfinancieringen, tijdelijke overbruggingen, transformatieprojecten of aankooptrajecten waarbij de bancaire kaders onvoldoende ruimte bieden. Ook bij complexere structuren of bijzondere objecten biedt alternatieve financiering vaak uitkomst.