Bij de aankoop van een bedrijfspand krijgt iedere koper te maken met overdrachtsbelasting. Het tarief voor zakelijk vastgoed ligt aanzienlijk hoger dan bij woningen en kan flink oplopen. In dit artikel leest u wat u kunt verwachten, wanneer vrijstellingen gelden en hoe de belasting fiscaal wordt verwerkt.
De overdrachtsbelasting voor zakelijk vastgoed bedraagt in 2026 10,4% van de koopsom. Dat geldt voor alle niet-woningen: bedrijfspanden, winkelpanden, kantoren en bedrijfshallen. Ter vergelijking: voor woningen is het tarief 2%.
In de praktijk betekent dit dat u bij een bedrijfspand van €500.000 rekening moet houden met €52.000 aan overdrachtsbelasting. Bij een pand van €1.000.000 loopt dat op tot €104.000. Dit bedrag komt bovenop de koopsom en moet worden voldaan bij de notaris op het moment van levering. Het is dus een kostenpost die u vooraf in uw begroting moet meenemen, zeker als u de aankoop financiert.
Of u het pand koopt als eenmanszaak, via een BV of als particuliere belegger maakt voor het tarief geen verschil. Het percentage is in alle gevallen hetzelfde. Wilt u een volledig overzicht van alle bijkomende aankoopkosten? Lees dan meer over de kosten van een bedrijfspand.
Wanneer geldt een vrijstelling of vermindering van de overdrachtsbelasting?
Er zijn situaties waarin u minder of geen overdrachtsbelasting betaalt. De belangrijkste vrijstellingen zijn de doorverkoopvrijstelling, de samenloopvrijstelling en de reorganisatievrijstelling.
De doorverkoopvrijstelling is van toepassing wanneer een pand binnen 36 maanden opnieuw wordt verkocht. In dat geval betaalt u als koper alleen overdrachtsbelasting over het verschil tussen de nieuwe koopsom en de vorige, mits die hoger is. Dit kan relevant zijn bij snelle doorverkoop of bij projectontwikkeling.
Daarnaast bestaat de samenloopvrijstelling. Die geldt wanneer de levering van het pand belast is met btw, wat het geval is bij nieuwbouw of de eerste levering van een gebouw. U betaalt dan btw (21%) en bent vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Let op: dit geldt alleen als de btw daadwerkelijk verschuldigd is. Bij een btw-vrije levering, bijvoorbeeld bij verhuurde panden, betaalt u gewoon het tarief van 10,4%.
Tot slot is er de reorganisatievrijstelling, die van toepassing kan zijn wanneer u vastgoed binnen een groep van vennootschappen herstructureert, bijvoorbeeld bij een fusie of splitsing. Aan deze vrijstelling zijn strikte voorwaarden verbonden. Laat u hierover altijd adviseren door een fiscalist.
Is de overdrachtsbelasting aftrekbaar voor de ondernemer?
De overdrachtsbelasting is geen kostenpost die u direct van uw winst kunt aftrekken in het jaar van aankoop. Het bedrag wordt opgeteld bij de verkrijgingsprijs van het pand en geactiveerd op uw balans. Vervolgens schrijft u het pand, inclusief de overdrachtsbelasting, jaarlijks af. Zo komt het bedrag indirect ten laste van uw resultaat.
Bij aankoop in een BV werkt dit op dezelfde manier: de overdrachtsbelasting wordt onderdeel van de boekwaarde. De jaarlijkse afschrijving verlaagt de belastbare winst van de BV.
Concreet: koopt u een pand voor €500.000 met €52.000 overdrachtsbelasting, dan is de totale verkrijgingsprijs €552.000. Bij een afschrijvingstermijn van 20 jaar schrijft u jaarlijks €27.600 af, waarvan een deel betrekking heeft op de overdrachtsbelasting.
Hoe werkt de overdrachtsbelasting bij overdracht van privé naar een BV?
Wanneer u een bedrijfspand dat u privé bezit wilt overdragen aan uw BV, is in principe overdrachtsbelasting verschuldigd. De BV verkrijgt immers een onroerende zaak. Het tarief van 10,4% is ook hier van toepassing, berekend over de waarde in het economisch verkeer op het moment van overdracht.
In sommige gevallen kan de reorganisatievrijstelling of een andere vrijstelling van toepassing zijn, maar dat hangt af van de specifieke structuur en voorwaarden.
Andersom geldt hetzelfde: draagt uw BV een pand over aan u als privépersoon, dan is ook overdrachtsbelasting verschuldigd. Overweegt u een wijziging in de eigendomsstructuur, dan is het verstandig om vooraf de fiscale gevolgen in kaart te brengen.
De overdrachtsbelasting is een van de kosten waarmee u rekening moet houden bij de aankoop of herstructurering van zakelijk vastgoed. Bij Direct Financieren kunt u zakelijke vastgoedfinanciering aanvragen, inclusief de bijkomende kosten. Via de gratis quickscan ontvangt u binnen 48 uur een indicatie van uw mogelijkheden.
